[연말정산] 특별소득공제 3. 장기주택저당차입금(2) 분양권, 공제한도 등

관련포스트(장기주택저당차입금 이자상환액 a.k.a 주택담보대출)에 이어서.

 

---

 

3-4. 주택분양권에 대한 장기주택저당차입금

 

 

장기주택저당차입금 이자상환액 공제와 관련해서 주택분양권의 경우는 어떻게 되는지 궁금한 사람이 많을 것이다. 분양권은 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받고 건설되는 주택을 취득할 수 있는 권리인데, 소위 말하는 재개발 재건축 아파트의 입주권(=딱지)을 말한다.

 

국세청의 어려운 설명을 보자.

 

"무주택자인 세대주가 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택을 취득할 수 있는 권리로서 분양가격 또는 조합원 입주권 가격이 4억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 경우에는 그 차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다."

 

무려 한 문장이다.

쪼개기 들어갑니다.

 

①무주택자인 세대주가 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택을 ②취득할 수 있는 권리로서 ③분양가격 또는 조합원 입주권 가격이 4억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 ④그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 경우에는 그 ⑤차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다.

 

① 무주택자인 세대주

: 이제는 아시리라 생각한다. 무주택자 요건을 만족하기 위해서는 세대 구성원 모두가 무주택자여야 무주택세대라는 것을. 분양권도 2개 이상 갖게 되면 적용하지 않는다. 1주택의 기준은 주택수의 계산을 참고.

 

② 취득할 수 있는 권리

: 아파트 청약에 당첨이 되거나 조합원 자격으로 입주권을 받거나 기타 여러가지 형태로 취득한 분양권이 모두 포함된다.

 

③ 분양가격 또는 조합원 입주권 가격이 4억원 이하

: 분양가가 4억원 이하이거나 조합원 입주권의 가격이 4억원 이하여야 한다. (조정 필요성이 있다고 본다. 지금은 웬만한 신규 아파트는 최소평형대의 분양가도 5억이 넘어가는데.)

※ 주택분양권의 가격.

- 조합원 입주권(청산금을 납부한 경우): 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

- 조합원 입주권(청산금을 지급받는 경우): 기존건물과 그 부수도지의 평가액 - 지급받은 청산금

- 조합원 입주권을 제외한 주택분양권: 분양가

 

④ 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로

: 장기주택저당차입금은 익히 알고 있는 주담대, 주택담보대출을 의미한다. 담보라는 것은 저당권을 설정할 물건이 필요한데 분양권의 경우 실제 현존하는 부동산이 없는 상황이다. 그러므로 그 물건에 저당권을 설정할 것을 전제로 자금을 차입하는 것이다. 주택 완공 전에 주택담보대출로의 전환 조건을 변경하는 경우도 가능하다.

 

⑤ 차입일

: 차입금을 빌린 날짜를 말한다. 만약, 차입조건을 변경하였다면 변경한 날이 기준일이 된다.

 

---

 

3-5. 장기주택저당차입금의 공제한도

 

 

공제한도는 주택입차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축을 합하여 종합한도를 적용한다.

 

장기주택저당차입금 이자상환액의 경우 공제한도가 최초 차입일, 상환기간, 상환방식에 따라 한도가 달리 적용된다.

 

---

1) 2015. 1. 1. 이후 최초 차입한 경우

(상환기간이 15년 미만인 경우 기간을 15년 이상으로 연장하거나, 해당 주택에 저당권 설정 후 15년 이상의 신규차입금으로 기존차입금을 상환하는 경우도 포함한다.)

 

• 상환기간 15년 이상 & 고정금리 & 비거치식 분할상환 : 1,800만원 한도
• 상환기간 15년 이상 & 고정금리 or 비거치식 분할상환 : 1,500만원 한도
• 상환기간 15년 이상 : 500만원 한도
• 상환기간 10년 이상 15년 미만 & 고정금리 or 비거치식 분할상환 : 300만원 한도

※ 고정금리

: 차입금의 70% 이상을 고정금리로 지급하는 경우

※ 비거치식 분할상환

: 대출일자가 속한 연도의 다음 과세기간부터 상환 완료일이 속하는 과세기간까지, 매년 차입금의 70%를 상환기간으로 나눈 금액 이상을 상환하는 경우.

 

예시)

홍길동이 2020년 7월 1일, 1억원을 15년에 걸쳐 갚는다고 할 때. 홍길동은 1억원*70%/15(년)=4,666,666원 이상을 매년 상환해야 비거치식 분할상환으로 인정받는다.

---

2) 2012. 1. 1. ~ 2014. 12. 31. 차입(또는 상환기간 연장)한 경우

• 고정금리 or 원금 또는 원리금을 비거치식 분할상환방식으로 지급하는 경우 : 연 1,500만원 한도
• 그 외의 경우 : 연 500만원 한도

※ 위 기간 중 상환방식을 거치식, 변동금리 방식으로 변경하면 연 500만원 한도를 적용함.

※ 2011.12.31. 이전 차입한 차입금은 상환기간을 연장(15년→30년)하거나 금리유형 및 상환방식을 변경하여도 종전의 공제한도를 적용함.

 

---

3) 2011. 12. 31. 이전 신규차입(또는 연장)한 경우

• 상환기간 10년 이상 : 연 600만원 한도
• 상환기간 15년 이상 : 연 1,000만원 한도
• 상환기간 30년 이상 : 연 1,500만원 한도

---

4) 상환기간 10년 이상 15년 미만 기존차입금을 15년 이상의 신규차입금으로 상환한 경우

: 기존차입금의 공제한도는 연 600만원, 신규차입금의 공제한도는 연 1천만원이다.

즉, 기존의 대출금을 15년 이상의 신규대출금으로 갚을 경우, 기존대출금의 공제한도는 15년 미만 규정에 따라 600만원이 한도액이고, 신규대출금의 공제한도는 15년 이상이므로 연 1,000만원이 한도액인 것이다.

이 때, 공제금액의 합계액이 연 1,000만원을 초과할 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다.

 

---

3-6. 주택자금공제 한도액

 

 

주택자금공제는 장기주택저당차입금 이자상환액과 주택임차차입금 원리금상환액, 주택마련저축 납입액을 종합하여 결정된다. 공제종류에 따라 공제대상 금액은 아래와 같다. 주택자금공제의 한도액은 ⓐ + ⓑ + ⓒ 의 합계액이다.

 

• 장기주택저당차입금 이자상환액: 이자상환액 전액 = ⓐ
• 주택임차차입금 원리금 상환액: 원리금 상환액 * 40% = ⓑ
• 주택마련저축 납입액: 저축납입액 * 40% = ⓒ

※ 이 중 ⓑ+ⓒ의 금액이 300만원을 넘는 경우 한도는 300만원으로 한다.

 

---

3-7. 제출서류

 

 

① 금융회사에서 발급하는 장기주택저당차입금이자상환증명서

② 주민등록표등본

③ 주택가액 또는 분양권 가격 확인이 가능한 다음의 서류

  - 부동산가격공시에 관한 법률 시행규칙 제13조에 따른 개별주택가격 확인서

  - 공동주택가격 확인서(부동산 공시가격 알리미 www.realtyprice.kr 참조)

  - 그 밖에 국세청장이 정하여 고시하는 서류

④ 건물등기부등본 또는 분양계약서

⑤ (상환기간 연장한 경우) 기존 및 신규차입금의 대출계약서 사본

 

---

3-8. 공동명의 주택의 경우

 

 

• 본인 포함 공동명의 주택 취득, 본인 명의 대출 : 이자상환액 전액 공제대상
• 본인 단독 주택 취득 또는 공동명의 주택 취득, 공동명의 대출 : 본인 채무부담분에 한해 공제

 

본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고, 본인의 명의로 대출을 받은 경우에는 근로자 본인이 이자상환액 공제를 받을 수 있다.

단독으로 주택을 취득하거나 공동명의로 취득하고, 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 대출을 받은 경우, 본인의 채무부담 부분에 대해서만 공제를 받을 수 있다. 채무부담은 별도의 약정이 없는 경우 n분의 1로 본다.

 

---

3-9. 주택 수의 계산

 

 

- 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하므로 주택에 해당하지 않는다.

 

- 주택 수를 계산할 때는 세대 구성원이 소유한 무허가주택도 포함된다.

 

- 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에도 각자가 1주택을 소유한 것으로 본다.

다만, 1주택이 지분상속된 경우에는 상속 지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 본다. 만약, 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 실제 해당 주택에 거주하는 자, 연장자 순으로 주택 소유 여부를 판단한다.

 

- 농가주택도 주택에 포함된다. 다만, 거주가 불가능한 폐가 수준의 집은 제외된다.

 

- 사업용이나 판매용으로 주택을 소유하는 경우에도 주택 수에 포함한다.

 

- 2013년 이전 차입금의 경우, 다가구주택은 단독주택으로 보고 국민주택규모를 판단한다. 다만, 해당 다가구주택이 구분 등기 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 판단한다.

 

- 같은 날짜에 1주택을 취득하고 양도한 경우, 1주택을 양도하고 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 1주택으로 인정한다.