[연말정산] 특별소득공제 3. 장기주택저당차입금 이자상환액 a.k.a 주택담보대출

<이전글

[연말정산] 특별소득공제 2. 주택자금공제(주택임차차입금 원리금 상환액)

 

---

 

3-1. 장기주택저당차입금 이자상환액

 

 

특별소득공제 > 주택자금공제 > 장기주택저당차입금 이자상환액 공제에 대해 국세청 설명을 살펴보자.

---

근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자상환액은 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

---

좀 쉽게 설명해주지! 꼭 이렇게 어려운 말을 쓴다!

쉬운 말로 바꾸기 위해서 어려운 용어들과 생소한 단어에 대해 짚고 넘어가보면.

 

①근로소득이 있는 거주자로서 ②주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 ③세대주가 ④취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 ⑤주택을 ⑥취득하기 위하여 그 주택에 ⑦저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 ⑧장기주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때에는 ⑨해당 과세기간에 지급한 이자상환액은 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

 

(이 짧은 단어에 설명 포인트가 9군데나 있다.

논외지만 다수국민을 대상으로 하는 법령은 정부와 입법기관이 조금 더 쉬운 단어로 설명 할 의무가 있지 않나 싶다.)

 

---

 

① 근로소득이 있는 거주자

: 특별소득공제는 근로소득이 있는 거주자에 해당하는 것으로 근로소득이 없는 자는 해당이 되지 않는다. 또한 외국인 거주자의 경우 주민등록법상 세대주, 세대원이 될 수 없으므로 근로소득이 있는 거주자일지라도 주택자금공제는 받지 못한다.

 

② 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 "세대"

: 세대를 구성하는 세대주와 세대원 모두가 무주택자 또는 세대의 구성원 중 한 사람만 1주택을 보유한 경우에만 해당 공제를 적용할 수 있다. 즉, 2주택자 이상의 경우 장기주택저당차입금 공제는 해당사항이 없다.

※ 해당 과세기간 중 2주택 이상이어도 과세 기준일자인 2020년 12월 31일 현재 1주택이라면 공제대상이 됨.

 

③ 세대주

: 원칙적으로 세대주가 공제를 신청할 수 있으나, 예외적으로 세대주가 주택자금공제(주택임차차입금 원리금상환액, 주택마련저축, 장기주택저당차입금 이자상환액)를 받지 않는 경우에는 세대원이 신청할 수 있다. 유의할 것은 세대주가 장기주택저당차입금 이자상환액 공제만 안 받으면 되는 것이 아니라 특별소득공제의 주택자금공제 어느 것도 받지 않는 경우에만 가능하다는 것이다.

 

④ 취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하

: 취득 당시의 기준시가를 기준으로 한다. 2019년 1월 1일 이후 차입분부터는 주택의 기준시가가 5억원 이하로 상향조정이 되었다. 앞서 2014년 세법개정 당시 국민주택규모 요건이 삭제되고 취득 당시 기준시가를 3억원에서 4억원으로 상향조정한 바 있다. 다만, 2013년 12월 31일 이전에 차입한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 대상 주택은 종전의 규정인 "국민주택규모"와 "기준시가 3억원 이하"를 모두 만족해야 한다.

※ 정리 및 참고

- 2005.12.31. 이전 : 무주택 요건 X, 기준시가 요건 X, 실제 거주하는 주택 대상

- 2013.12.31. 이전 : 국민주택규모(전용면적 84㎡이하), 기준시가 3억원 이하

- 2014.1.1.~2018.12.31. : 국민주택규모 초과 면적 가능, 기준시가 4억원 이하

- 2019.1.1. 이후 : 기준시가 5억원 이하

※ 부동산 가격 공시 이전에 취득한 경우, 취득 후 최초로 공시되는 가격이 기준시가가 됨.

 

⑤ 주택

: 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택에는 오피스텔은 제외된다.

 

⑥ 취득

: 특별소득공제의 주택자금공제 중 주택임차차입금 원리금상환액과 혼동하지 않아야 한다. 주택임차차입금 원리금상환액의 경우 주택을 "임차"한 경우이고, 이번의 경우는 주택을 "취득"한 경우이다. 즉, 주택임차차입금은 전월세 등으로 임대인에게 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에 대출을 받은 경우 해당 금액의 원리금을 공제하는 것이고, 장기주택저당차입금은 주택은 소유하기 위해 대출을 받은 경우 해당 금액의 이자를 공제해주는 것이므로 잘 구분하여야 한다.

 

⑦ 저당권

: 주택을 취득하기 위해 필요한 금액을 금융회사 등에 빌릴 경우, 그 물건에 저당권이 설정되게 된다. 쉽게 말해 주택담보대출을 받은 것.

 

⑧ 장기주택저당차입금

: 주택임차차입금의 경우 원리금 즉, 원금과 이자 상환액을 모두 공제대상으로 적용했다. 하지만 장기주택저당차입금 즉, 주택담보대출금의 경우에는 원금을 제외한 이자 상환액만 해당한다.

 

⑨ 해당 과세기간에 지급한 이자상환액

: 2020년 귀속 연말정산을 진행하면서 처음부터 끝까지 과세기간은 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지이다. 해당 기간에 지급한 이자상환액만이 대상이며, 기간을 벗어날 경우 공제대상이 아니다.

 

 

쉽게 말해,

 

근로소득이 있는 거주자가 속한 세대가 무주택 세대 또는 1주택 세대일 때, 5억원 이하의 주택을 구입하기 위해 금융기관에 주택담보대출을 받고 이자를 상환했다면 그 이자금액을 소득에서 공제해주는 것이다.

 

물론, 간략히 설명했지만 실제 적용시에는 위의 9개 요건을 꼭 확인해야한다.

 

---

 

3-2. 장기주택저당차입금의 요건

 

 

장기주택저당차입금(주택담보대출금)은 두 가지 요건을 모두 충족해야하고, 둘 중 하나라도 충족하지 않을 경우 공제대상이 되지 않는다. 또한 충족시키지 못할 사유가 발생하는 경우에는 그 사유가 발생한 해당 과세기간부터 공제를 받을 수 없음을 유의해야한다.

 

요건1. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내 차입한 장기주택저당차입금일 것

※ 2000년 11월 1일 이전 취득 주택은 위 조건을 만족하지 않아도 됨.

 

요건2. 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

ex) 주택담보대출은 남편 명의로 받고 해당 주택은 아내 명의일 경우 공제 불가

 

---

 

3-3. 주택 양수인이 채무를 인수하는 경우

 

 

"은안고"라는 말을 들어보셨는지 모르겠다. 주택을 팔 때, 전 주인이 가지고 있던 은행 빚을 새로운 주인이 넘겨받고 사는 경우를 의미하는 말이다. 이렇듯, 이전 주인이 해당 주택을 구입하면서 은행에 빚을 낸 경우, 은행은 해당 주택에 저당권을 설정하게 되는데 그 주택이 매매가 되면 새로운 주인에게 그 채무가 넘어가는 것이다.

 

이 경우에는 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입해야하는 요건이 사라지며,

 

주택의 양수인(새로운 주인)이 주택을 취득할 당시의 기준시가가 5억원을 초과하는 경우, 해당 채무를 인수하여 새로운 주인이 원리금을 상환한다고 하여도 해당 금액을 장기주택저당차입금으로 보지 않는다.

 

 

 

적용>

전 주인 A씨가 5년 전, 취득당시 기준시가가 4억원이었던 아파트를 2020년에 새 주인 B씨에게 양도했다. 해당 물건에는 2억원의 저당권이 설정되어 있어, 새 주인 B씨가 채무까지 인수했다. 새 주인 B씨는 남은 채무에 대해 원리금 상환 의무를 갖게 되었으나 해당 물건의 기준시가가 5억원을 넘는다면 이자상환액에 대한 소득공제혜택을 적용받지 못한다.

 

 

 

 

다음 글로 계속.