[연말정산] 특별소득공제 2. 주택자금공제(주택임차차입금 원리금 상환액)

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특별소득공제 시리즈 1. 보험료공제, 기부금(이월분) 공제

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2. 주택자금공제

 

주택자금공제는 무주택 세대주인 근로소득자가 주택구입 또는 주택임차를 위해 차입한 차입금의 이자 등을 상환하거나 지급한 경우 소득공제가 가능하다. 이것 역시 특별소득공제이므로 근로소득이 있는 거주자에 한해 가능하고, 장기주택저당차입금은 1주택 세대주도 가능하다. 주택마련저축, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당 차입금 이자상환액에 대한 공제가 주택자금공제에 해당한다.

 

 

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2-1. 주택임차차입금 원리금 상환액

 

 

과세기간 종료일인 2020.12.31. 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로서 근로소득이 있는자가 주택법에 따른 국민주택규모 주택을 임차하기 위하여 대출기관 또는 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 주택임차자금을 차입하고 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우, 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

 

용어가 어려우니 하나씩 풀어보자.

 

과세기간 종료일인 2020.12.31. 현재 ①주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로서 ②근로소득이 있는 거주자가 ③주택법에 따른 국민주택규모 주택을 임차하기 위하여 대출기관 또는 ④대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 주택임차자금을 차입하고 ⑤차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우, 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

 

① 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주

: 세대는 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한다. 즉, 근로자 본인과 본인의 배우자, 함께 살고있는 사람이 있다면 그 사람과 그 사람의 배우자, 자녀까지도 포함하는 것이다. 흔히 생각하는 같이 살고있는 가족으로 보면 된다. 본인과 배우자의 경우 거주지를 달리하더라도 같은 세대로 본다.

여기서 주택을 소유하지 않은 세대라 함은 같은 세대를 구성한 세대주와 세대원들이 모두 무주택자여야 한다는 것이다. 세대주 혼자 무주택자이고 세대원 중 한 사람이라도 1주택 이상 소유한 경우, 해당사항이 없다.

※ 단, 세대주가 주택자금공제를 받지 않는 경우, 세대원도 가능하다.

 

② 근로소득이 있는 거주자

: 소득공제가 아니라 특별소득공제 자체가 근로소득이 있는 거주자에 한해 적용되는 것이므로, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 역시도 근로소득이 있는 거주자에 한해 적용이 되는 것이다.

※ 거주자: 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인

 

③ 「주택법」에 따른 국민주택규모 주택

: 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면 지역의 경우, 100㎡이하의 주택을 말한다. 해당 주택이 다가구 주택일 경우, 공용면적을 제외한 "가구당 전용 면적"을 기준으로 판단한다.

주택에 부수되는 토지까지 포함하며, 부수토지 면적이 건물에 정착된 면적에 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우에는 해당 주택은 제외가 된다.

※ 지역별 배율: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따라 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배

 

④ 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자

: 은행이나 금융기관이 아닌 개인에게 돈을 빌린 경우라면 돈을 빌려준 사람은 대부업을 경영하는 사람이 아니어야 한다.

 

⑤ 차입금의 원리금 상환액

: 주택을 구입하기 위해 돈을 빌렸을 때 빌린 돈은 차입금이고, 그 원금과 이자를 포함하여 원리금이라 부른다.

 

 

즉, 쉬운 말로 풀이하면

 

과세기간 종료일인 2020.12.31. 현재를 기준으로, 근로소득이 있는 근로자가 본인을 포함한 모든 세대원이 무주택자인 상황에서, 전용면적 85㎡ 이하 규모의 주택을 구입하면서 금융기관이나 개인에게 돈을 빌린 경우, 그 돈의 원금과 이자에 해당하는 금액의 40%를 근로소득에서 공제 해주는 것이다.

 

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2-2. 공제요건

 

 

1) 임대차계약증서를 소득공제를 받는 근로자의 명의로 작성한 경우에만 공제가 가능하다. 기본적으로 세대주가 공제받는 것이 원칙이나 세대주가 주택자금공제를 받지 않는 경우에는 세대원도 가능하다. 다만, 이 경우에도 해당 세대원이 임대차계약자여야 한다.

※ 세대주 기준은 2020년 12월 31일을 기준으로 정하되, 외국인 근로자는 세대주, 세대원이 될 수 없다.

 

 

2) 주거용 오피스텔은 2013년 8월 13일 이후에 최초로 원리금 상환액을 지급하는 분부터 소득공제가 적용된다.

 

 

3) 대출자 요건

▶ 소득세법 시행령 [별표 1의 2]에 의한 대출기관

▶ 대부업을 경영하지 않는 거주자(개인)

 

 

4) 주택임차차입금 요건

 

▶ 대출기관을 통한 차입금

- 임대차계약서상 입주일 또는 주민등록등본의 전입일자 중에서 빠른 날을 기준으로 3개월 이내에 빌린 자금이어야 한다.

(임대차계약을 연장하거나 갱신하는 경우, 연장일 또는 갱신일 전후 3개월이내에 차입한 자금을 포함한다. 만약 이전 주택에서 원리금 공제를 받고 있다가 중도에 다른 집으로 이주하는 경우에는, 이주하기 전 주택의 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 한다.)

- 차입금은 반드시 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 임금된 것이어야 한다.

- 총급여액 요건은 없다.

 

▶ 대부업을 경영하지 않는 거주자를 통한 차입금

- 해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 근로자여야 한다.

- 임대차계약서상 입주일 또는 주민등록등본의 전입일자 중에서 빠른 날을 기준으로 1개월 이내에 빌린 자금이어야 한다.

(역시 임대차계약을 연장, 갱신하는 경우 연장일 또는 갱신일이 기준이 되고, 이주하는 경우에도 이주하기 전 주택의 입주일 또는 전입일이 기준이 된다.)

- 아래 이자율 기준보다 높은 이자율로 차입하여야 한다. (친족 또는 지인간 초저리 차입 등의 경우가 있으므로)

이보다 낮은 이자율로 개인에게 주택자금을 임차한 경우 소득공제혜택을 받을 수 없다.

 

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2-3. 공제한도 및 증빙서류

 

 

주택마련저축 공제금액과 주택임차차입금 원리금 상환액 공제금액의 합계액은 연300만원을 초과할 수 없다.

 

주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받기 위해서는 아래의 서류를 원천징수의무자(회사)에 제출해야한다.

• 주택자금상환 등 증명서 (홈택스 소득공제증명서류 갈음 가능)
• 주민등록표등본
• (개인에게 차입한 경우) 임대차계약증서 사본, 금전소비대차계약서(차용증) 사본, 계좌이체 영수증 및 무통장입금증 등 원리금 상환에 대한 증명 서류

 

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※ 주의.

 

- 공제요건상 대출기관 또는 대부업을 경영하지 않는 거주자에게 차입한 자금만이 대상이 되므로, 그 외의 대상에게 차입한 금액은 공제대상이 되지 않는다. 즉, 일반 법인이나 공제회 등에서 차입한 주택임차차입금은 적용대상이 아니다.

 

- 소득세법 시행령 [별표1의2]에 나와있는 대출기관 소속 근로자가 "해당 기관 소속 근로자만을 대상으로 하는" 저리 대출상품을 이용하여 주택임차차입금의 원리금을 상환하는 경우 적용대상이 아니다.